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「マンション」と「一戸建て」資産価値を比較

家

住居の購入は人生で大きな買い物の1つであるため、かなり慎重に検討することになるでしょう。

ただ、住居といっても持ち家だけとは限らず、マンションを購入するという選択肢もあるため、どちらが良いのか迷ってしまうことも。

ここでは、選択基準の1つとして、資産価値という視点での考え方をご紹介します。

マンションの資産価値の特徴とは

マンションは土地と建物を住人と共有して、かつ区分ごとに所有することで単位面積当たりの価格を抑えられるので、好立地に建てられることが多いです。逆に言えば、駅から徒歩10分など好立地でなければ、その分需要が減るため、資産価値が低くなると考えられます。一方で建物自体はかなり丈夫なため、減価償却期間が47年など、一戸建てと比べて資産価値の下がるスピードは遅くなります。

一戸建ての資産価値の特徴とは

基本的に資産価値は、その土地と建物が持つ価値の合計となります。そのため、一戸建ての資産価値が高いというのは、その土地や周辺エリアに需要があり、なおかつ家自体の価値が時を経ても落ちづらいことに値します。

建物の資産価値

一戸建ての弱点は、マンションに比べてどうしても強度が劣るということもあり、資産価値はマンションよりも早いペースで下がっていきます。一般的には、10年ほどで購入時の半分くらいに、20年を経過すれば既存の木造住宅であればほぼゼロになるか、ある一定額から横ばいになります

しかし、最近の住宅は東日本大震災の影響でより強度の高い住宅に需要が出てきましたし、国土交通省による平成27年の建物評価ルールの見直しで、20年経っても補修をすれば建物の価値がゼロになることは考えづらいですが、やはりマンションに比べると、建物自体の資産価値の落ちるスピードは早くなります。

※長期優良住宅や住宅性能表示劣化対策等級3の住宅は別(後述)

家の造りによる資産価値の低下スピード

資産価値

資産価値の低下スピードは、減価償却という考え方に基づいて計算されます。償却期間は家の作りによって定められており、

となっています。

具体例を挙げると、鉄骨造の家を2100万円で買ったとしたら、年々70万円価値が下がっていき、30年後にはゼロになるということです。

土地の資産価値

一方、土地の値段は、建物のように築年数とともに落ちるわけではありません。土地はそのエリアの需要や景気などによって変動します。リーマンショックのような、国全体の景気が冷え込むような経済危機があった際には、土地の価格は全国的に下がります。逆に景気が良くなれば、土地の価格も上がってきます。

また、そのエリアの需要も大切な要素です。その町からの都心へのアクセスが良くなったなど、ベッドタウン化された場合や、新しい駅や商業施設などが建つと、土地の価格は上昇します。建物と比べて土地の価格は大きく変動することはなく、土地という資産が残るという点は一戸建ての大きな特徴といえるでしょう。

一戸建てとマンションの資産価値を高める方法

両者の特徴が分かったところで、それぞれの資産価値を高める方法を把握しておきましょう。

マンションの場合

立地条件・住み心地

これは一戸建てと同じで、立地条件が良ければ資産価値は高くなります。その他にも、その地域のコミュニティーや騒音環境、自然災害の心配やスーパーまでの距離、自治体ならではの補助金制度なども影響します。そのため、そのマンション周辺の環境を調べるために実際に歩いて確認することも重要です。また、再開発計画にあたる土地の場合、逆に資産価値が上がる可能性もあります。

築年数

築10年以上経っている場合、今後マンション全体の改修工事によって高額な出費が想定される可能性があるため、それを見越して資産価値が低く見積もられることが考えられます。

部屋のきれいさ

ほどよくメンテナンスがいきわたり、築年数のわりにきれいであれば、それだけ資産価値が高くなり、売却しやすくなります。

一戸建ての場合

立地条件

なんといっても重要なのは立地条件。たとえ家自体が劣化して資産価値がほとんど残らない状態になったとしても、立地条件が良ければ需要は高く、価値の高い売却額を期待できます。

この立地条件の要素としては、例えば、

などがあります。

建物の強さ

近年は地震などの影響で、基準を満たした強度のある家でないと建築許可が下りないようになってきました。その中でも国が推進しているのが、長期優良住宅です。

長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態を維持する構造で建てられ、国から認定を受けた住宅のことです。この認定を得られると、耐用年数は100年超えの設定がなされるため、資産価値は長期にわたって維持できます。

土地や家の形

整形地でない土地やオリジナリティーあふれるデザインの家は、整形地や普通の家に比べて売却額が低くなりがちです。

省エネ性能

エコ意識の高まりにより、太陽光発電や気密性、断熱性をもった、省エネ性能が備わっている家は評価が高いです。

家のメンテナンス

できるだけ家を劣化させないように適宜メンテナンスをしていると、資産価値が下がりづらくなります。特に、既出の国土交通省による平成27年の建物評価ルールの見直しで、メンテナンスがなされた建物は同じ築年数の同じ建物よりも資産価値として評価されるようになりました。

総合的に判断しよう

ここまで見てきたように、一戸建てとマンションそれぞれにメリットやデメリットがあります。また、地域によっては一戸建てが高くなったり、逆にマンションの方が高くなる場合があります。

いくら将来の資産価値を考えるのは大事とはいえ、初期の購入費用がそれなりにかかるため、まずは希望する地域のマンションと一戸建ての相場を押さえつつ、現在の資金との相談になるでしょう。また、その土地の住み心地や住環境もかなり重要な要素です。

こういったお金や周りの環境、そして資産価値を合わせて総合的に勘案し、一戸建てかマンションかを選ぶようにしましょう。

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